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Los gastos b\u00e1sicos a la hora de vender una propiedad son;
\u2022 La ganancia patrimonial
\u2022 La plusval\u00eda municipal
\u2022 Los honorarios de la agencia inmobiliaria (si procede)
\u2022 Los gastos de los diversos certificados (certificado de eficiencia energ\u00e9tica, certificado licencia de 2\u00aa ocupaci\u00f3n, Certificado de no infracci\u00f3n urban\u00edstica, etc.)
\u2022 Los gastos de posibles trabajos o mejoras en la vivienda que no se han inscrito (legalizaci\u00f3n de la vivienda)
\u2022 Abogado (si procede)
\u2022 Notaria (esto puede variar dependiendo en que zona de Espa\u00f1a est\u00e1 ubicado la vivienda)
\u2022 Posibles gastos (notaria y registro) derivado de la cancelaci\u00f3n de una hipoteca
\u2022 Gastos anuales (IBI, suministros, comunidad de propietarios)<\/p>\n
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La plusval\u00eda es el impuesto que debemos pagar en nuestra declaraci\u00f3n de IRPF sobre las ganancias obtenidas entre la compra y la venta de la propiedad.
Toda ganancia (si la hay), debe declararse como incremento patrimonial. Es decir, se tributa por la diferencia entre el importe del valor del precio de la compra y el de la venta siempre que haya habido beneficios.
En caso de no ser residentes en Espa\u00f1a el comprador esta obligado a retener y efectuar el pago, al estado de un 3% del valor de la venta en escritura, en concepto de posibles ganancias patrimoniales, en su modalidad del impuesto sobre la renta de no los no residentes. <\/p>\n
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Aunque su porcentaje var\u00eda dependiendo de la ubicaci\u00f3n del inmueble en l\u00edneas generales oscila entre el 4% y 6% + IVA.<\/p>\n
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La legalizaci\u00f3n de la propiedad es un proceso que necesita mucho tiempo y puede acarear unos costos m\u00e1s elevados.
Es un proceso que deberemos realizar bien por infracciones que han salido en el certificado de infracci\u00f3n urban\u00edstica o simplemente por haber realizado obras con o sin permiso pero que no se han legalizado y que la parte compradora exige para poder realizar la compraventa.
En este caso debemos valorar si vale la pena anticiparse, ya que a veces no es tanto el coste sino el tiempo que perdemos y puede ocurrir que se pierda una compraventa por este problema.<\/p>\n
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Aunque lo habitual es nuestra zona es que todos los gastos de notaria van a cargo del comprador hay excepciones ya que seg\u00fan ley hay una parte que debe asumir el vendedor.
Si nos atenemos a la legalidad vigente, nuestro C\u00f3digo Civil en su art\u00edculo 1455 dice: \u201cLos gastos de otorgamiento de escrituras ser\u00e1n de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los dem\u00e1s posteriores a la venta ser\u00e1n de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario\u201d.<\/p>\n
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Hay algunos gastos como el IBI que por ley corresponden al vendedor, pero en cada zona hay acuerdos diferentes.
Lo habitual en nuestra zona es que se prorratean todos los gastos (IBI, Basura, Comunidad de propietarios, suministros) a la fecha de la compraventa.<\/p>\n
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Si la propiedad esta gravada con alguna deuda los gastos correspondientes de notaria y registro son a cargo del vendedor.<\/p>\n
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El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde est\u00e1 ubicada la vivienda y se paga, aunque no haya habido beneficios.
Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el n\u00famero de a\u00f1os que se ha tenido en propiedad. Si queremos saber con anterioridad la cantidad hay que enviar a su gestor o agencia inmobiliaria el \u00faltimo recibo del IBI y la fecha en la que han adquirido la vivienda. <\/p>\n
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El certificado de eficiencia energ\u00e9tica es obligatorio desde el 1 de junio del 2013, es un certificado r\u00e1pido de obtener y su coste depende del tipo de inmueble y ubicaci\u00f3n, aunque en l\u00edneas generales no supera los 125\u20ac incluido las tasas de registro.<\/p>\n
En los territorios donde la licencia de segunda ocupaci\u00f3n sea obligatoria, es responsabilidad del propietario legal de la vivienda el tener una licencia de segunda ocupaci\u00f3n para el inmueble y que permanezca vigente.
Este certificado es obligatorio en la comunidad valenciana a la hora de una compraventa de una propiedad.
Para obtener una licencia de segunda ocupaci\u00f3n debes contactar con un t\u00e9cnico acreditado, que ser\u00e1 un arquitecto o aparejador, para que genere un informe sobre el estado de tu inmueble.
Despu\u00e9s, ese informe puedes llevarlo al ayuntamiento t\u00fa mismo (o firmar una autorizaci\u00f3n para que lo lleve el t\u00e9cnico que has contratado) y ser\u00e1 el propio ayuntamiento el que te otorgue la licencia de segunda ocupaci\u00f3n.<\/p>\n
El certificado de inexistencia de expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica es el documento por el cual se certifica que el inmueble no posee ning\u00fan expediente abierto por infracci\u00f3n urban\u00edstica. En las transacciones de compraventa, muchos vendedores deciden solicitar el mismo para presentar a futuros interesados.
Tambi\u00e9n es muy habitual y sobre todo en si la propiedad es una villa que el abogado de la parte compradora exige este documento.
Este documento si puede alargar significativamente la compraventa sobre todo si salen infracciones de obra no legalizadas, etc.<\/p>\n
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Es muy habitual que usted como propietario prefiera usar su propio abogado para gestionar su parte de la compraventa.<\/p>\n
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